Espace Propriétaire

Arrhes et Acomptes
Conditions minimales de confort et d’habitabilité
Assurance locations de vacances
Estimation du loyer
Locations saisonnières
Contrat de location saisonnière, contrat de location de vacances
L’offre de contrat
Obligations du bailleur
Rédaction de l’annonce
Gestion locative
Taxes de séjours

 

Arrhes et Acomptes 

Arrhes :  Article 1590 du Code civil (créé par la Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804) :« Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, celui qui les a données, en les perdant et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Acomptes :  l’engagement est considéré comme définitif pour les deux parties, il représente un payement partiel « une avance » fait par le loueur au moment où le contrat est définitivement conclu. Par conséquent, elle implique l’obligation pour le vacancier de louer le bien et pour le propriétaire l’obligation de fournir le bien au loueur. Il n’y a aucune possibilité de dédit et le consommateur peut être condamné à payer des dommages-intérêts s’il se rétracte. Le loueur lui-même ne peut se raviser, même en remboursant l’acompte au consommateur et pourrait être contraint lui aussi à verser des dommages-intérêts.

Article L114-1 Créé par Loi 93-949 1993-07-26 annexe JORF 27 juillet 1993 du Code de la consommation « Sauf stipulation contraire du contrat, les sommes versées d’avance sont des arrhes, ce qui a pour effet que chacun des contractants peut revenir sur son engagement, le consommateur en perdant les arrhes, le professionnel en les restituant au double ».

 

Conditions minimales de confort et d’habitabilité

Les conditions minimales de confort et d’habitabilité auxquelles doivent répondre les locaux mis en location sont fixés par le décret n°87-149 du 6 mars 1987. Les normes mentionnées à l’article 25 de la loi du 23 décembre 1986 susvisée sont les suivantes :

1. Les logements à usage d’habitation ou la partie de locaux à usage mixte professionnel et d’habitation destinée à l’habitation doivent présenter les caractéristiques ci-après :

a) Composition et dimensions : Un logement comprend au minimum une pièce d’habitation et les pièces de service attenantes suivantes : cuisine ou coin cuisine, salle d’eau et cabinet d’aisances, celui-ci pouvant être situé dans la salle d’eau ; cette pièce d’habitation doit avoir au moins neuf mètres carrés lorsque la cuisine est séparée ou au moins douze mètres carrés lorsqu’il existe un coin cuisine.La hauteur sous plafond des pièces d’habitation et de la cuisine est égale au moins à deux mètres vingt. Toutefois, celle-ci peut être inférieure à deux mètres vingt, sans être inférieure à deux mètres, à condition que le logement n’ait pas subi de division en hauteur depuis le 1er septembre 1948.La surface habitable est déterminée conformément à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

b) Ouverture et ventilation : Toute pièce d’habitation est pourvue d’un ouvrant donnant à l’extérieur du bâtiment permettant une aération et un éclairement suffisants et assurant le bon usage du logement et la conservation du bâtiment. Toute pièce de service est pourvue d’un ouvrant donnant à l’extérieur du bâtiment ou, à défaut, est équipée d’un système d’évacuation débouchant à l’extérieur du bâtiment et assurant le bon usage du logement et la conservation de ce bâtiment.

c) Cuisine ou coin cuisine : La cuisine ou le coin cuisine est intérieur et comprend un évier avec siphon raccordé à une chute d’eaux usées, sur lequel sont installées l’eau potable froide et l’eau chaude. La cuisine ou le coin cuisine est aménagé de manière à pouvoir recevoir un appareil de cuisson (à gaz ou électrique) ou possède un conduit d’évacuation de fumée en bon état.

d) Salle d’eau et cabinet d’aisances : La salle d’eau est intérieure au logement, constitue une pièce séparée et comporte une baignoire ou une douche et un lavabo munis de siphons et alimentés en eau chaude et froide.Le cabinet d’aisances est intérieur au logement, constitue une pièce séparée, à moins qu’il ne fasse partie de la salle d’eau, et est pourvu d’une cuvette à l’anglaise et d’une chasse d’eau. S’il est équipé d’une fosse étanche, la chasse d’eau peut être remplacée par un simple effet d’eau. Le cabinet d’aisances est séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas. Les sols sont étanches et les parois situées autour de la douche et de la baignoire sont protégées contre les infiltrations.

e) Gaz et électricité : Le logement est alimenté en électricité, et, le cas échéant, en gaz. Ces alimentations, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, répondent aux besoins normaux des usagers ; ces installations doivent assurer la sécurité des utilisateurs. Les nouvelles installations électriques et les nouvelles alimentations en gaz éventuelles, ainsi que la ventilation des pièces où le gaz est utilisé, sont conformes à la réglementation.

f) Eau : es installations d’eau intérieures au logement assurent la permanence de la distribution avec une pression et un débit suffisants.

2. La partie des locaux à usage professionnel ainsi que les locaux professionnels obéissent à la législation en vigueur en matière d’hygiène et de sécurité des travailleurs.

3. Les sols, murs, plafonds des logements ou locaux ci-dessus ne présentent pas d’infiltration ni de remontée d’eau. Les ouvrants sont étanches à l’eau et en bon état de fonctionnement.

4. L’immeuble ne présente pas de défaut d’entretien grave. Le gros œuvre (murs, charpentes, escaliers, planchers, balcons) est en bon état d’entretien. La couverture, ses raccords et ses accessoires sont étanches.

 

Assurance locations de vacances

Comment assurer un logement de vacances ?

1-Le vacancier trouve la solution dans ses propres contrats d’assurance Elle peut être souscrite par le locataire lui-même. Il s’agit d’une assurance contre le vol, incendie et dégâts des eaux elle est non obligatoire mais conseillée. Le locataire est responsable pendant toute la durée de la location des dégradations et pertes qui seront survenues à la suite d’un incendie. Généralement le contrat d’assurance multirisque habitation pour la résidence principale du locataire comprend une garantie villégiature.(extension dite villégiature).

2-Le propriétaire se charge de l’assurance habitation Elle peut être souscrite soit par le propriétaire du bien. Cette assurance est prise par le propriétaire du logement pour le compte de tous les locataires successifs, solution la plus simple qui couvrent tous les locataires.

3-Le vacancier souscrit une assurance habitation pour la durée de la location le locataire peut souscrire un contrat incendie ou multirisque  correspondant à la durée de ses vacances en location.

 

Estimation du loyer

Avant de louer votre résidence estimez ce qu’elle vous coute en charges, taxes, entretien du jardin et de la piscine, crédit immobilier, cela vous aidera à fixer un loyer minimum. Pour ajuster au mieux votre prix regardez la concurrence, vos voisins ou tout particulier situé sur la même zone géographique en tout point comparable (surface, prestation standing, situation, exposition , vue). De préférence établissez un prix forfaitaire et global, c’est à dire toutes taxes et toutes charges incluses, ainsi cela génère moins de contestation. Le prix est affiché par semaine, par mois et par nuitée pour la haute et basse saison. Il n’est pas permis d’énoncer ultérieurement des charges surprise (eau, électricité, téléphone par exemple). Si le ménage n’est pas inclus dans le forfait, mentionnez le au contrat avec ses modalités de paiement. Par ailleurs vous êtes parfaitement libre de fixer le loyer et de décider des hautes, moyennes et basses saisons. Une fois annoncé ce prix est ferme et définitif. Prévoyez des photos numériques de qualité non retouchés, établissez vos contrats de locations avec vos descriptifs détaillés. Ça y est vous êtes prêts.

 

Locations saisonnières, location de courte durée

En quelques mots : C’est une location de courte durée en rapport à une saison touristique, le propriétaire peut choisir de gérer lui-même la location ou de la confier à un mandataire professionnel. En principe elle ne doit pas excéder une saison d’été ou d’hiver c’est-à-dire 3 mois. Critère d’éligibilité des résidences de vacances Article D324-1 du code du tourisme Elle concerne des villas, appartements, ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts en location à une clientèle de passage qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, et qui n’y élit pas domicile. Est considérée comme une location saisonnière pour l’application de la présente loi la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de quatre-vingt-dix jours consécutifs (Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970) Louer son bien quelques semaines par an peut constituer une source de revenu supplémentaire pour financer certaines charges notamment : les impôts locaux, les frais d’entretien et parfois les charges de copropriété ; parfois ils permettent tout simplement le financement d’un crédit immobilier de la maison secondaire. La location saisonnière c’est aussi accorder sa confiance à des inconnus et parfois sympathiser : elle permet d’élargir son cercle de connaissance. La résidence principale est désormais concernée, en constante progression elle représente 20% environ des biens en location saisonnière.

 

Contrat de location saisonnière, contrat de location de vacances

Le Contrat de location saisonnière est règlementé par arrêté n°23-305 du 16 mai 1967 du code civil:

Avant toute contrat le locataire doit être informé de façon détaillée des caractéristiques du bien et équipement ainsi que de sa localisation exacte, proximité de lieux d’intérêt touristique.

Sa situation, sa capacité d’hébergement maximale, distances moyennes entre logement et lieux de loisirs. Le descriptif des lieux et des équipements constitue partie intégrant du contrat un fois ce dernier conclu.

Toute différence avec la réalité engendre un manquement au contrat et risque de faire vous valoir des poursuites.

Il existe un modèle contrat prévu par l’arrêté de 1967 dont vous pouvez vous inspirer. Vous pourrez l’illustrer avec des photos en évitant de magnifier votre descriptif.

En vertu de l’article L121-1 2 « Une pratique commerciale est trompeuse si elle repose sur des allégations, indications ou présentations fausses ou de nature à induire en erreur… et portant l’existence, la disponibilité ou la nature du bien ou du service.. ».

En d’autre terme votre annonce est considérée comme une publicité trompeuse si le descriptif ne correspond pas à la réalité.

Piscine : si votre bien dispose d’une piscine, elle doit être munie d’un système de sécurité aux normes en vigueur (selon l’article L 128-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.) Cette protection doit prévenir l’accès au bassin d’un enfant de moins de 5 ans. (Abri NF P90-309 Couverture NF P90-308, Alarme d’immersion P90-307, barrière de protection NF 90-306).

Pour connaitre les dernières normes en vigueur renseignez-vous auprès de l’Afnor (agence française de normalisation).

Voir site de l’AFNOR.

 

L’offre de contrat

Selon l’article L121-18 Modifié par LOI n°2010-853 du 23 juillet 2010 – art. 35 L’offre de contrat doit comporter les informations suivantes :

1° Le nom du vendeur du produit ou du prestataire de service, des coordonnées téléphoniques permettant d’entrer effectivement en contact avec lui, son adresse ou, s’il s’agit d’une personne morale, son siège social et, si elle est différente, l’adresse de l’établissement responsable de l’offre ;

2° Le cas échéant, les frais de livraison ;

3° Les modalités de paiement, de livraison ou d’exécution ;

4° L’existence d’un droit de rétractation et ses limites éventuelles ou, dans le cas où ce droit ne s’applique pas, l’absence d’un droit de rétractation ;

5° La durée de la validité de l’offre et du prix de celle-ci ;

6° Le coût de l’utilisation de la technique de communication à distance utilisée lorsqu’il n’est pas calculé par référence au tarif de base ;

7° Le cas échéant, la durée minimale du contrat proposé, lorsqu’il porte sur la fourniture continue ou périodique d’un bien ou d’un service. Ces informations, dont le caractère commercial doit apparaître sans équivoque, sont communiquées au consommateur de manière claire et compréhensible, par tout moyen adapté à la technique de communication à distance utilisée. .. » Le locataire dispose d’un délai de 7 jours à pour se rétracter à partir de l’acceptation de l’offre. Il doit être remboursé de tout somme versée endéans les trente jours.

 

Obligations du bailleur

Le Bailleur s’engage à :

1. A délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparations ainsi que les équipements mentionnés au descriptif en bon état de fonctionnement. (Art 1731 du code civil)

2. Fournir un logement conforme à l’état descriptif et à l’inventaire

3. A assurer également au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code Civil, le garantit des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

4. Il assure avoir installé un dispositif de sécurité répondant aux normes en vigueur pour toute piscine, enterrée et non close, privative, à usage individuel ou collectif (art Ll28-2 aliéna 2 nouveau du CCH (loi N° 2004-1 du 2/01/2004, article 19).

Le Bailleur est le propriétaire mettant en location sa résidence de vacances (bien immobilier) et signant dans ce cadre un contrat de location(bail) avec son locataire. Le bailleur peut-être une personne physique ou morale.

 

Rédaction de l’annonce

Rédaction de l’annonce : Rester honnête et précis (superficie, capacité d’accueil, calendrier de disponibilité, prix haute et basse saison, appréciations des locataires, type de bien : chalet ,maison, appartement ,studio, ferme etc….). Faites ressortir les avantages de votre résidence (intérieur, situation, équipements) environnement (mer ville campagne montagne). Choisissez un titre accrocheur reflétant le mieux possible votre bien c’est important pour les moteurs de recherche. Autant que possible choisissez des photos intérieur et extérieur représentatives de la réalité.

 

Gestion locative

Deux options s’offrent à vous:

1-Location par une agence pratiquant la location saisonnière en général permet un taux de remplissage élevé, permet le choix des locataires, s’occupe des signatures des contrats, de la remise des clés, l’encaissement des chèques, l’état de lieux, entrée et sortie. Ils peuvent par ailleurs effectuer des prestations de ménage. Il récolte les garanties du locataire, l’identité ainsi que les assurances. Certains proposent une formule complète avec assurance annulation pour vos locataires, assurance contre les chèques sans provisions et même le remboursement des dégradations. Formule idéal pour des propriétaires très occupés qui ne dispose pas de personne de confiance sur place. Néanmoins cela a un cout : Honoraire 20 à 30% des loyers.

2-Passer vous-même votre annonce sur un site internet dans la presse nationale ou des journaux spécialisés bien référencés pour louer votre résidence de vacances. Internet offre l’avantage de toucher la France mais aussi l’étranger. Toutes les formalités vous incombent, états des lieux, rédaction des contrats, choix des locataires(par émail ou téléphone.), remise des clés. A ce titre veillez à ce que les locataires aient vos coordonnées téléphoniques ou celui d’une personne de confiance pour la gestion des petits détails, questions, doléances de locataires, perte de clés, panne etc..

C’est le moyen le plus efficace de rentabiliser votre bien, souscrivez un abonnement annuel, gérer un calendrier de réservation que vous mettrez à jour régulièrement.

 

Taxes de séjours

La taxe de séjour s’adresse aux locataires occasionnels non domiciliés dans la commune. Sont exonérés les enfants de moins de 13 ans, les agents de l’état en fonction. Généralement son montant varie entre 0.20€ et 1.5€ par personne et par jour . Ce tarif dépend des prestations du logement. La taxe de séjour est proportionnelle à la durée et aux nombre d’occupants, concerne les communes touristiques ou thermale (Article L2333-26 Modifié par LOI n°2009-888 du 22 juillet 2009 – art. 26).Dans les stations classées et dans les communes touristiques relevant de la section 2 du chapitre III du titre III du livre Ier du code du tourisme, dans les communes littorales au sens de l’article L. 321-2 du code de l’environnement, dans les communes de montagne au sens de la loi n° 85-30 du 9 janvier 1985 relative au développement et à la protection de la montagne, dans les communes qui réalisent des actions de promotion en faveur du tourisme et dans celles qui réalisent des actions de protection et de gestion de leurs espaces naturels, le conseil municipal peut instituer, pour chaque nature d’hébergement à titre onéreux, soit une taxe de séjour perçue dans les conditions prévues aux articles L. 2333-30 à L. 2333-40 et L. 2564-1, soit une taxe de séjour forfaitaire perçue dans les conditions prévues aux articles L. 2333-41 à L. 2333-46. Les natures d’hébergement sont fixées par décret en Conseil d’état. La taxe de séjour forfaitaire est établie sur les logeurs, hôteliers et propriétaires qui hébergent les personnes visées à l’article L. 2333-29.Elle est assise sur la capacité d’accueil et le nombre de nuitées comprises à la fois dans la période d’ouverture de l’établissement et la période de perception mentionnée à l’article L. 2333-28